亚冠

國五條后的中國樓市地產業或將迎來更徹底洗

2019-11-09 10:19:11来源:励志吧0次阅读

国五条后的中国楼市:地产业或将迎来更彻底洗牌,

尽管部分地产商选择了相对保守的销售目标,但大多数地产商,尤其是排名靠后的房企却跃跃欲试,企图赶超排名靠前的房企中房信最新公布的研究报告称,行业整合越来越集中,但是 后进 企业集体提出的销售目标却让人相信,地产寡头时代的到来远没有想象中的那么容易

相关数据显示,2012年,房地产行业分化继续加剧,龙头房企的市场占有率逼近2008年的最高点在国五条调控持续深入的背景下,房地产行业或将迎来一次更为彻底的洗牌

排名靠后房企欲弯道超车/

截至目前,万科、中海、龙湖、华润置地、碧桂园、绿城、富力、越秀地产、华润置地和北辰置业10家房地产企业已公告去年业绩及今年预期,除了越秀和北辰外,其他房企的销售排名常年处于全国前十的第一集团这10家公司中,只有3家销售业绩目标较去年大幅上升

作为行业 老大 ,万科去年合约销售金额突破1400亿元

数据显示,截至2012年年底,万科所持有的货币资金量达522.9亿元,远超短期借款和一年内到期的长期借款总和;净负债率仅23.5%,继续处于行业低位在这样一种相对健康的财务状况下,万科今年的目标却并不冒进

根据万科对外透露的公开消息,万科 不会把项目的盈利前景建立在过于乐观的预期上 ,认为中国房价快速上涨的时代应该已经结束,其 应该 包括三层含义:这是大众希望看到的结果,具有理性分析的合理性,且是大概率事件

除万科之外,去年合约销售一举跨越1000亿港元的中海也表达了类似的看法中海将今年的销售目标定在了1000亿港元,甚至低于去年的实际完成量

中海高层在其业绩发布会上表示,这一目标系 贯彻集团一贯的保守作风,以百分百能达到目标的角度发展不过,有关目标亦反映集团对今年房地产市场持审慎的看法

去年,通过将旗下商业项目广州国际金融中心注入越秀房产信托,越秀地产将其负债率进一步降低至47%的水平今年,公司的销售目标定为132亿元,与2012年的合约销售金额相比仅有个位数的增长越秀地产高层对此的解释是,希望维持较好的财务状况,同时依据可售货量以及去化率来做出相关的规划

除上述3家房企之外,龙湖、华润置地、绿城和保利置业的预期也相对保守

但是,这些企业的保守,或许将给排名靠后者以弯道超车的机会

去年,碧桂园合约销售476亿元,今年将业绩目标调高至620亿元,增幅达30%此外,根据富力高层在业绩会上透露的信息,其今年的销售目标为420亿元,相比2012年增加了100亿元,增幅为31%同样,北辰置业在财务状况不甚乐观的情况下,依然将今年的合同销售计划定在了53亿元和106万平方米,比2012年分别调高了41.3%和42.3%

世茂地产明确提出今年的业绩要较去年增长30%,去年合约销售额一直维持在100亿元左右的复地,今年也提出了200亿元的销售目标除了上述地产商外,阳光城、苏宁环球等在A股上市的地产商也都提出了业绩大幅增长的目标

中介市场,21世纪不动产中国区副董事长卢航透露,虽然受国五条影响,二手房市场可能有三到六个月的调整,但今年21世纪不动产依然要着力扩大自己的市场份额

土地购买的两种不同判断/

在不同的业绩预期之下,房企今年的扩展计划出现了较大的反差

万科在阐述今年的扩张策略时表示,未来会立足自住需求的产品定位,继续关注可能的项目发展机遇在具体项目的决策上,公司仍然会重点关注土地价格相对于周边房价的合理性,以及项目的风险可控性

在谈到今年的拿地计划时,龙湖地产主席吴亚军透露,由于现在的土地储备有3900万平方米,能满足公司6~7年的开发, 所以并没有那么激进,不会非要在今年买地

2012年,绿城的净负债比例降至49%,今年公司的扩张节奏或许仍将放缓,主要目标将放在优化债务结构上绿城对外透露,会 继续留意变现部分回收周期较长的项目,以改善集团的现金流和土地储备结构

去年,越秀地产投入80亿元取得12块地,获得了近38万平方米的新增土地储备,但根据越秀地产高层在业绩发布会上透露的信息,今年的土地储备开支仅为34亿元,比2012年减少了近58%

就拿地计划而言,相对于上述几家公司的 保守 ,目前销售规模不大的北辰置业则展示了积极的一面

截至2012年底,北辰置业账面现金仅为26亿元,除定向使用的资金之外,其中只有10多亿的可自行支配的资金而截至去年年底,北辰置业短期债务达到了43亿元,其中,流动资金贷款有12亿元,一年内到期的借款14亿元,还有一笔今年7月份需偿还的约17亿元的公司债

在资金面如此紧张的情况下,北辰置业仍然表示将利用自有资金拿地,同时积极开辟融资渠道

碧桂园2012年拿地的费用约在100亿元,但其最新透露的消息是今年拿地开支将增加至120亿元,增加幅度达到20%富力目前并未透露具体的拿地费用,但富力董事长李思廉在业绩发布会上表示, 公司在销售300亿元的阶段停留了几年,呆得有点久了,因此公司2013年在发展和销售方面都会表现得更 进取 一些

行业洗牌趋势将更明显/

盛富资本总裁黄立冲在接受《每日经济》采访时,房企业绩预期出现较大的分化,主要原因还是政府的调控政策带来的

国五条带来的影响还需分区域来看,一线城市可能稍微好一些,但部分一直靠投资需求支撑的二线城市和三线城市,情况则会很糟糕 ,黄立冲指出,一二线城市的市场目前仍然是主流开发商在把持,而三四线城市则是中小型开发商发展的空间,在三四线城市受到的冲击大过一二线城市的情况下, 强者愈强 的局势将更为明显,同时,一些区域性的中小开发商的生存空间将进一步压缩

而一份来自相关机构的报告则显示,2012年,行业集中与分化的趋势已经开始加剧

中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心三家单位联合发布的 中国房地产开发企业500强测评报告 (以下简称报告)显示,2012年,行业前10强房地产开发销售总额达7973.66亿元,占500强销售总额32%,占比较2011年提高4个百分点而从房企销售集中度来看,前10强房地产企业市场占有率从2009年的8.57%提高到2012年的12.37%,创近年来最高点

来自上述报告的另一项统计数据显示,2008年~2012年,房地产开发行业四厂商集中度(CR4,即最大四家房地产开发企业销售额占全国销售额的比重)分别为7.8%、3.3%、5.8%、5.9%和7.5%,2012年的四厂商集中度已逼近2008年的高点

从行业集中与分化的角度来看,2012年的情况大致接近2008年众所周知,房地产行业在2008年进行了 洗牌 ,而此次 洗牌 所奠定的行业格局一直持续至今

黄立冲认为,虽然在不同的市场,不同产品定位的开发商的分化一直在持续,但政策一旦发挥效力,这种分化在今年可能会更明显, 除二手房个税、二套房首付比例等政策改变之外,房产税一旦大范围推出,可能改变整个市场的格局和态势,一旦与经济周期等因素联合发挥作用,将对市场产生深远的影响

中国房地产研究会副会长顾云昌的看法则相对谨慎, 行业的集中与分化是一个渐进的过程,目前仍在量变的阶段,因为 国五条 地方细则还未完全出台,所以对整个行业的影响还有待观察,但可以肯定的是,行业分化、集中度提高,以及利润率逐步下降将是不可逆转的趋势

房企欲力推商业地产/

事实上, 国五条 对地产商的影响还是非常明显,在这样的大背景之下,地产企业更加看中产品结构的调整

绿城、世茂等向来以大户型开发为特点的地产商纷纷调整产品结构,顺应市场的趋势,开发一部分小户型的产品

此外,销售型的商业地产,也成为开发企业今年力推的主力产品复地此前在发布上海首个项目申公馆时披露,今年销售的项目中,将有28%是商业地产尤其在上海,总共七个项目中,有四个是商业地产

同样,世茂地产方面也透露,世茂股份主打商业地产开发,将在其未来的业绩中占有越来越重要的角色去年,世茂股份的合同销售额超过百亿元,占世茂房地产总销售业绩的25%以上

看重商业地产的还有龙湖,去年的销售额有三分之一来自商业地产而今年,龙湖为了销售商业地产推出金苹果计划,将不同城市的商业物业进行组合销售

(:地产福建综合)

生物谷药业
生物谷
生物谷药业
分享到: